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Documentação Legal

              



              Para garantia de uma negociação segura, se faz necessário a apresentação dos seguintes documentos dos vendedores e comprado(es) bem como todas as  certidões negativas do(os) vendedor(es).

Abaixo, listamos alguns links de acesso direto para emissão das certidões.

DOCUMENTAÇÃO MÍNIMA INDISPENSÁVEL PARA A NEGOCIAÇÃO DE
IMÓVEL URBANO
I - DO IMÓVEL
01. MATRÍCULA DO OFÍCIO PREDIAL ATUALIZADA (com certidão de ônus);
02. CERTIDÃO DE QUITAÇÃO DE TRIBUTOS MUNICIPAIS;
03. CERTIDÃO NEGATIVA DE DESAPROPRIAÇÃO;
04. CERTIDÃO DE LAUDÊMIO (para imóveis localizados em área da Marinha, principalmente no Litoral);
05. TRÊS ÚLTIMAS CONTAS DA FORNECEDORA DE ÁGUA, GÁS (se houver) E ELETRICIDADE.

II - DO VENDEDOR  (A) SOLTEIRO(a)
A-IDENTIDADE (CPF/RG)
B- COMPROVANTE DE RESIDÊNCIA
C- CERTIDÃO DE NASCIMENTO OU CASAMENTO
D- SENDO CASADO(A) MESMOS DOCUMENTOS DO CÔNJUGE

01. CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS ESTADUAIS
https://tributario.sef.sc.gov.br/tax.NET/Sat.CtaCte.Web/SolicitacaoCnd.aspx

01-a CERTIDÃO NEGATIVA DE AÇÕES TRABALHISTAS
http://www.trt12.jus.br/certidao/f/t/emitircertidao 
 

02. TRIBUTOS MUNICIPAIS
https://e-gov.betha.com.br/cidadaoweb3/03015-002/rel_cndcontribuinte.faces
 
03.CERTIDÃO NEGATIVA DO DISTRIBUIDOR CÍVEL, FALÊNCIAS E CONCORDATAS;
http://esaj.tjsc.jus.br/sco/abrirCadastro.do
 
04. CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA FEDERAL
http://www2.trf4.jus.br/trf4/processos/certidao/index.php ou caso não conseguir ser emitida, enviar email para Distribuição Subseção de Laguna distlga@jfsc.jus.br enviando os dados da'(s) Pessoa(s) CPF (s) e Nome(s) Completo(s)
 
05. CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA DO TRABALHO;
Solicitar no Justiça do Trabalho da cidade

 
06. CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS TRABALHISTAS
 www.tst.jus.br/certidao
 
07. CERTIDÃO NEGATIVA DO DISTRIBUIDOR DE PROTESTO DE TÍTULOS PESSOA FÍSICA E JURÍDICA;
Cartório de Títulos e Protestos da cidade

 
08. CERTIDÃO NEGATIVA DA RECEITA FEDERAL; 
Clique aqui

08.a) CONSULTA A TÍTULOS E PROTESTOS
http://pesquisaprotesto.com.br/index.php 
 
09. CERTIDÃO DA JUCESC COMPROVANDO A INEXISTÊNCIA DE REGISTRO(S) DE EMPRESA(S);
http://www.jucesc.sc.gov.br/index.php/servicos/certidoes#certidão-específica
 
 Se o(s) vendedor(es) for(em) pessoa jurídica ou restar constatada a existência de registro de empresa em nome da pessoa física, além destas se faz necessário a

10.CND do INSS, http://www.receita.fazenda.gov.br/Aplicacoes/ATSPO/Certidao/CndConjuntaInter/InformaNICertidao.asp?Tipo=1
 
11.CND de regularidade do FGTS,https://www.sifge.caixa.gov.br/Cidadao/Crf/FgeCfSCriteriosPesquisa.asp
 
12.CND quitação de tributos estaduais (ICMS)
http://www.receita.fazenda.gov.br/Aplicacoes/ATSPO/Certidao/CndConjuntaInter/InformaNICertidao.asp?Tipo=1 

13.Cópia do contrato social, para aferição dos poderes e da regularidade da representação, devendo ser apresentadas as mesmas certidões em nome dos sócios.
 
II - NO CASO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO
TODAS AS CERTIDÕES ELENCADAS NOS INCISOS I E II, COM A ADIÇÃO DE:
01. CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA DO TRABALHO (em nome do Condomínio);
02. CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS TRABALHISTAS (em nome do condomínio);
03. DECLARAÇÃO DA ADMINISTRADORA OU SÍNDICO (com ata da assembléia que os elegeu), DE QUITAÇÃO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS ATÉ A DATA DE IMISSÃO DA POSSE.
 
 (B) CASADO
TODAS AS CERTIDÕES ELENCADAS NOS ITENS 01 A 09 DO INCISO II, EM NOME DOS CÔNJUGES, COM A ADIÇÃO DE CERTIDÃO DE CASAMENTO (ou cópia autenticada) COM MENOS DE SEIS MESES DE EXPEDIÇÃO
 
(C) SEPARADO JUDICIALMENTE OU DIVORCIADO
TODAS AS CERTIDÕES ELENCADAS NOS ITENS 01 A 09 e 11 DO INCISO II, COM A ADIÇÃO DE CERTIDÃO DE CASAMENTO (ou cópia autenticada) COM MENOS DE SEIS MESES DE EXPEDIÇÃO. NÃO SE APLICA
  
(D) VIÚVO
TODAS AS CERTIDÕES ELENCADAS NOS ITENS 01 A 09 e 11 DO INCISO II, COM A ADIÇÃO DE CERTIDÃO DE ÓBITO DO CÔNJUGE (ou cópia autenticada).
 
III - NO CASO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO
TODAS AS CERTIDÕES ELENCADAS NOS INCISOS I E II, COM A ADIÇÃO DE:
01. CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA DO TRABALHO (em nome do Condomínio);
02. CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS TRABALHISTAS (em nome do condomínio);
03. DECLARAÇÃO DA ADMINISTRADORA OU SÍNDICO (com ata da assembléia que os elegeu), DE QUITAÇÃO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS ATÉ A DATA DE IMISSÃO DA POSSE.
 
IV - NO CASO DE IMÓVEL LOCADO
TODAS AS CERTIDÕES ELENCADAS NOS INCISOS I, II e III, COM A ADIÇÃO DA NOTIFICAÇÃO AO LOCATÁRIO DE PREFERÊNCIA NA AQUISIÇÃO COM RESPOSTA DE DESINTERESSE OU COMPROVAÇÃO DA INÉRCIA E PRESUNÇÃO DE DESISTÊNCIA.

IMÓVEL RURAL
V - DO IMÓVEL
01. MATRÍCULA DO OFÍCIO PREDIAL ATUALIZADA (com certidão de ônus);
02. CERTIDÃO DE QUITAÇÃO DO IMPOSTO TERRITORIAL RURAL (ITR);
03. CERTIDÃO NEGATIVA DE DESAPROPRIAÇÃO;
04. TRÊS ÚLTIMAS CONTAS DA FORNECEDORA DE ÁGUA E ELETRICIDADE (se houver);
 
VI - DO VENDEDOR
TODAS AS CERTIDÕES PREVISTAS NO INCISO II, DE ACORDO COM CADA UMA DAS HIPÓTESES (A, B, C, ou D), ADICIONADAS DE PROVA DE INSCRIÇÃO NO FUNRURAL, COM A INCIDÊNCIA DAS MESMAS OBSERVAÇÕES.
 
CONSTANDO APONTAMENTO EM QUALQUER UMA DAS CERTIDÕES, SOLICITAR CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR (OBJETO E PÉ), PARA AFERIÇÃO DA POSSIBILIDADE DE REPERCUSSÃO OU NÃO SOBRE O NEGÓCIO.
 
 Recomendado pelo CRECI , Registro de Imóveis e Exigido por nossa Imobiliária para realização de uma negociação segura.

Lembrando que

 

A COMPRA DE IMÓVEIS E AS CERTIDÕES

Adquirir imóvel no Brasil sempre foi uma atividade de alto risco por conta de não existir uma central nacional de informações de ações judiciais. Portanto, mesmo prevenindo-se com a extração de certidões cíveis e trabalhistas do domicílio do vendedor, há sempre o risco de uma ação em localidade diversa.

Com a promulgação da lei 13.097/2015, a regra geral na compra de imóveis (supostamente) daqui em diante é a do comprador garantir-se tirando apenas a certidão de matrícula do cartório de Registro de Imóveis. Isso porque a redação da referida lei, prevê; “não poderão ser opostas ao terceiro de boa-fé situações jurídicas não constantes da matrícula. ” Ou seja, a regra passou a ser a da inversão do ônus ao credor, que deve prevenir-se de garantir seu eventual crédito dando conhecimento (averbando) no registro do imóvel, para que se conheça da existência (publicidade registral) de eventual processo judicial.

Portanto, será que podemos enfim comemorar efusivamente a chamada “lei da concentração da matrícula registral”, que veio desburocratizar, baratear e dar segurança, conforme antigo anseio de compradores, tabeliães, registradores de imóveis, corretores e advogados?

No Direito nada é absoluto, pela sua própria natureza, mas também e principalmente pela má redação das leis. Aliás, o que mais se promulga no Brasil são leis com textos imprecisos e que contrariam frontalmente outros dispositivos legais. E neste caso, o recém aprovado Código de Processo Civil que levou mais de 10 anos sendo debatido (por isso não se pode alegar desconhecimento à época da promulgação da lei 13.097), prevê em seus artigos 371 e 372 que o juiz tem liberdade de apreciação das provas, ou seja, atribuir o valor que entenda que mereçam.

Não bastasse isso, o novo Código de Processo Civil manteve em seu artigo 792, IV dispositivo do código antigo que prevê: “A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução…quando ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência. ” A nosso ver, em especial, este dispositivo legal é frontalmente incompatível com o previsto na lei da concentração da matrícula.

Portanto, como a compra de um bem imóvel significa um importante negócio e investimento, lamentavelmente, nos parece temerária a dispensa da extração das certidões pessoais do vendedor, enquanto não tivermos uma consistente posição dos tribunais.


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Angelo Volpi
Tabelião e escritor

Por 
Postado em 24 de março de 2017 
  em Notarial 2
 
Colégio Notarial do Brasil
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