Documentação Legal

A COMPRA DE IMÓVEIS E AS CERTIDÕES

Adquirir imóvel no Brasil sempre foi uma atividade de alto risco por conta de não existir uma central nacional de informações de ações judiciais. Portanto, mesmo prevenindo-se com a extração de certidões cíveis e trabalhistas do domicílio do vendedor, há sempre o risco de uma ação em localidade diversa.

Com a promulgação da lei 13.097/2015, a regra geral na compra de imóveis (supostamente) daqui em diante é a do comprador garantir-se tirando apenas a certidão de matrícula do cartório de Registro de Imóveis. Isso porque a redação da referida lei, prevê; “não poderão ser opostas ao terceiro de boa-fé situações jurídicas não constantes da matrícula. ” Ou seja, a regra passou a ser a da inversão do ônus ao credor, que deve prevenir-se de garantir seu eventual crédito dando conhecimento (averbando) no registro do imóvel, para que se conheça da existência (publicidade registral) de eventual processo judicial.

Portanto, será que podemos enfim comemorar efusivamente a chamada “lei da concentração da matrícula registral”, que veio desburocratizar, baratear e dar segurança, conforme antigo anseio de compradores, tabeliães, registradores de imóveis, corretores e advogados?

No Direito nada é absoluto, pela sua própria natureza, mas também e principalmente pela má redação das leis. Aliás, o que mais se promulga no Brasil são leis com textos imprecisos e que contrariam frontalmente outros dispositivos legais. E neste caso, o recém aprovado Código de Processo Civil que levou mais de 10 anos sendo debatido (por isso não se pode alegar desconhecimento à época da promulgação da lei 13.097), prevê em seus artigos 371 e 372 que o juiz tem liberdade de apreciação das provas, ou seja, atribuir o valor que entenda que mereçam.

Não bastasse isso, o novo Código de Processo Civil manteve em seu artigo 792, IV dispositivo do código antigo que prevê: “A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução…quando ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência. ” A nosso ver, em especial, este dispositivo legal é frontalmente incompatível com o previsto na lei da concentração da matrícula.

Portanto, como a compra de um bem imóvel significa um importante negócio e investimento, lamentavelmente, nos parece temerária a dispensa da extração das certidões pessoais do vendedor, enquanto não tivermos uma consistente posição dos tribunais.